宇都宮法務行政書士事務所

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賃貸借契約の解除

賃貸借契約において、賃借人が賃借権を譲渡したり、目的物を転貸する場合、賃貸人の承諾が必要とされており、この承諾を得ない場合、賃貸人は当該賃貸借契約を解除できるのが原則です(民法612条)。
例えば、アパート賃貸借契約において、大家さんの承諾なしに当該アパートを第三者に転貸した場合、大家さんはアパート賃貸借契約を原則として解除できるということです。

しかし、アパートのような不動産賃借権は、賃借人の日常生活の基礎をなすものであり、簡単に解除できるとするのは酷であるといえます。

そこで、判例上、賃借人による賃借権の無断譲渡や目的物の転貸が行われた場合でも、「賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、解除権は発生しない」と解されています(信頼関係法理)。
例えば、アパート賃借人が大家さんに無断で当該アパートを転貸したけれども、転借人が自分の子供であるような場合で、それが大家さんへの裏切り行為とまではいえないとすれば、大家さんは当該賃貸借契約を解除することはできないことになります。