宇都宮法務行政書士事務所

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宅地建物取引業者関連判例 最判平成16年11月26日

 宅地建物取引業保証協会における宅地建物取引業協会の会員であることを入会資格要件とする定めは,同保証協会が,宅地建物取引業協会及び同協会を会員とする宅地建物取引業協会連合会との間で,宅地建物取引業法64条の3第1項2号所定の研修業務を共同で実施し,同項1号所定の苦情の解決についての業務を委託するなど密接な関係を有しており,宅地建物取引業協会の会員であってその指導,監督の下にある宅地建物取引業者であれば,上記研修の実施等により,同項3号所定の弁済業務に係る制度を適切に運営し,これを維持するための関係法令の遵守等が相当程度期待し得るものとして定められたものであること,宅地建物取引業者は,国保証協会に入会しなくても,同法25条に規定する営業保証金を供託することにより宅地建物取引業を営むことができることなど判示の事情の下においては,同保証協会が宅地建物取引業者からの入会申込みにつき上記要件を満たさないことを理由にこれを拒否したことは,不法行為とならない。

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宅地建物取引業者免許の罰則


今日の法律問題は宅地建物取引業者免許の罰則についてご説明します。
宅建業法には様々な厳しい罰則があり、主に次のようなものがあります。
なお、両罰規定として、宅地建物取引業者の代表者や従業者等がこれら宅建業法上の刑罰に処せられた場合、その宅地建物取引業者に対しても罰金刑が科されることがあります。

3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの併科
・不正手段による免許の取得
・名義貸し
・業務停止処分違反
・無免許営業

2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの併科
・勧誘時等における告知義務違反

1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科
・不当な高額報酬の要求

6月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科
・誇大広告等禁止規定違反

100万円以下の罰金
・免許申請書等の虚偽記載
・法定数の専任宅地建物取引主任者を置かないでの事務所等開設
・専任の取引主任者の設置義務違反となり2週間以内に補充措置をとらない
・国土交通大臣の定めた額を超える報酬受領
・免許を受けずに宅建業を営む旨の表示または宅建業を営む目的をもって広告をした

50万円以下の罰金
・守秘義務違反
・帳簿等不整備、虚偽記載
・報酬額の非掲示

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宅地建物取引業者の事務所要件

今日の法律問題は宅地建物取引業者の事務所要件についてご説明します。
宅地建物取引業者の事務所は、継続的に業務を行うことができ、居住場所、他の業者等から独立していることが必要です。
よって、一戸建て住宅やアパートマンション等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、複数の業者等が同一フロア内にある場合等は原則として認められません。
ただし、主に次のような条件を満たせば事務所として認められることもあります。

(1)一戸建て住宅の一部を事務所として使用する場合
・外から直接事務所に出入りできること
・他の部屋と壁等で間仕切りされていること
・部屋が事務所専用であること

(2)居住用アパートマンション等を事務所として使用する場合
・居住者がなく、事務所としてのみ使用すること
・管理規約等で事務所使用を禁止していないこと

(3)複数の業者等が同一フロア内にある場合
・完全に別事務所であることを簡単に識別できるように間仕切りされていること

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宅地建物取引主任者とは?

今日の法律問題は宅地建物取引主任者についてご説明します。
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格し、宅地建物取引主任者資格登録を行った者をいいます。
つまり、宅地建物取引主任者資格試験を合格しただけでは宅地建物取引主任者とはなりません。

宅地建物取引業者は、営業所の宅地建物取引業に従事する従業員5名に対し1名の専任宅地建物取引主任者を常勤させる必要があります。

宅地建物取引主任者が、例えば次に該当するような場合、この専任性が認められません。
(1)他の法人等の代表者または常勤役員である場合
(2)他の職業に従事している場合
(3)他の個人業を営んでいる場合
(4)通常通勤が不可能な場所に住んでいる場合
(5)他の営業所で専任宅地建物取引主任者として登録されている場合

新たに宅地建物取引業者の専任宅地建物取引主任者として登録する者は、事前にその宅地建物取引業者を勤務先とする変更手続を完了していなければなりません。
新規宅地建物取引業者免許申請手続の際も、以前勤務していた宅地建物取引業者がある場合には、その勤務先を退職した旨の変更手続を行い、免許申請時にはどの宅地建物取引業者にも登録されていない状態にしておかなければなりません。

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宅地建物取引業者免許とは?


今日の法律問題は宅地建物取引業者免許申請手続についてご説明します。
宅地建物取引業とは、通称宅建業といわれ、いわゆる不動産業のことを指します。
不動産業、つまり土地や建物の売買、交換、仲介等を業務として行うには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要となります。

宅地建物取引業者免許は、事業者の営業所の設置状況によって次のように区分されています。

国土交通大臣免許
2以上の都道府県の区域に営業所を設置して営業しようとする宅地建物取引業者の場合

都道府県知事免許
1つの都道府県の区域にのみ営業所を設置して営業しようとする宅地建物取引業者の場合

なお、宅地建物取引業者免許の要件等には、主に次のようなものがあります。
(1)独立した営業所を有していること
(2)専任の宅地建物取引主任者が常勤すること
・営業所には、宅地建物取引業に従事する従業員5名に対し1名の専任宅地建物取引主任者が常勤している必要があります。
(3)供託金を国に預けること
・供託金は、国に直接預ける場合は1,000万円となりますが、国が委嘱している社団法人(全国宅地建物取引業保証協会または全日本不動産保証協会)に納付する場合は60万円となります。

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